🚨 역대급 10·15 부동산 대책 발표! 토지거래허가구역(토허제) 확대, 그 의미와 시장 전망은? 🚨

부동산은 우리 삶에서 가장 큰 비중을 차지하는 부분 중 하나입니다. 단순한 투자를 넘어, 안정적인 주거와 자산 형성에 직결되기 때문인데요. 특히 한국처럼 주택 수요가 높고 개발 압력이 큰 나라에서는 정부의 부동산 정책 하나하나가 시장에 큰 영향을 미칩니다.

바로 어제, 2025년 10월 15일, 정부는 부동산 시장의 안정화를 위한 초강력 대책을 발표했습니다. 이 대책은 단순히 특정 지역만을 겨냥한 것이 아니라, 수도권 전반에 걸쳐 대출, 세금, 거래 방식 등 여러 측면에서 광범위한 변화를 예고하고 있습니다. 지금부터 이 중요한 정책의 핵심 내용과 함께, 앞으로의 부동산 시장 전망, 그리고 각자의 입장에서 우리가 어떻게 대응해야 할지 자세히 알아보겠습니다.

1️⃣ 왜 지금 다시 부동산 규제가 강화되었을까?

2024년 하반기부터 서울 강남·마용성(마포·용산·성동) 지역을 중심으로 집값이 다시 상승세를 보였습니다. 거래량이 줄어든 ‘착시’ 속에서도 고가 아파트 중심의 거래 회복이 이어지자, 정부는 투기 수요가 재유입되고 있다고 판단했죠.

📌 정책 배경 요약

금리 인하 기대감으로 매수세 회복
재건축 규제 완화 이후 강남권 중심으로 거래 증가
전세 시장 불안, 전세가 상승에 따른 갭투자 재등장

이러한 상황 속에서 정부는 “시장 과열 초기 단계에서 선제 대응”을 내세우며, 투기 억제 중심의 규제 복원을 선택했습니다.

2️⃣ 핵심 내용 ① : 토지거래허가구역(토허제) 확대 지정

이번 대책의 상징적 조치는 바로 ‘토지거래허가구역 확대’입니다. 국토교통부는 2025년 10월 15일 자로 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 다시 지정했습니다.

* 토지거래허가구역이란, 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 구청의 허가를 받아야 하는 지역을 말합니다. 허가 없이 계약을 체결할 경우, 계약이 무효가 되며 벌금 및 형사처벌 대상이 됩니다.

3️⃣ 핵심 내용 ② : 대출 규제 강화 (LTV·DSR 조정)

집값 상승의 원인 중 하나로 지적된 과도한 대출을 차단하기 위해, 이번 대책에서는 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)이 조정되었습니다. 특히 고가 주택에 대한 대출 한도가 대폭 축소되었습니다.

📌 주요 변경 사항

구분	변경내용	의미
LTV(담보인정비율)	70% → 60%로 하향(무주택 실수요자 예외)	대출 가능 금액 축소로 자기자본 필요 금액 증가
DSR 적용 기준	1억 원 → 6천만 원 이상 대출로 확대	총 대출 규제 대상자 범위 확대
주담대 한도 축소(신규)	수도권·규제지역 내 고가 주택 대상 한도 축소	빚을 내어 고가 주택을 매수하는 수요를 직접 차단

🚨 주택담보대출 한도 축소 (수도권·규제지역 내 주택)

주택 시가 범위	변경된 주담대 최대 한도
15억 원 초과 ~ 25억 원 이하	4억 원
25억 원 초과	2억 원

이는 투기지역·조정대상지역 내 추가 대출 제한 강화와 맞물려 부동산 시장의 '빚 내서 집 사기' 흐름을 강력하게 차단하려는 조치입니다.

4️⃣ 핵심 내용 ③ : 다주택자 세제 강화

한동안 완화되었던 다주택자 양도세·종부세 중과가 다시 강화되었습니다. 정부는 '보유 억제형 세제 구조'로 회귀했습니다.

양도소득세 중과세율: 10~20%p 인상
종합부동산세 과세 기준: 공시가 9억 원 → 6억 원
취득세 중과 부활: 2주택 8%, 3주택 이상 12%

5️⃣ 부동산 시장의 반응과 전망

정책 발표 직후 시장은 즉각적인 거래 위축세를 보이고 있습니다. 전문가들은 단기적으로는 가격 안정이 예상되지만, 장기적으로는 다음과 같은 불안 요소가 있다고 분석합니다.

장기적 가격 상승 압력: 규제 심화로 인한 신규 주택 공급 유인 감소와 다주택자들의 매물 잠김 현상 심화로 장기적인 공급 부족 초래 가능성
월세 전환 가속화: 보유세 및 양도세 부담 증가로 집주인들이 월세 선호, 서민 주거비 부담 증가 우려

6️⃣ 정책 보완점과 앞으로의 시장 방향성

규제 중심 정책만으로는 장기적인 안정화가 어렵다는 의견이 지배적입니다.

'제재'보다는 '공급 확대'와 '지방분권'의 중요성: 장기적인 안정을 위해 양질의 주택 공급을 꾸준히 늘려야 합니다.
전세 시장의 월세 전환 가속화 대응: 세입자들의 주거 안정 대책 마련이 시급합니다.
재건축 지역 다주택자 딜레마 해소: 1기 신도시 등 재건축 특성을 고려한 유연한 정책 보완이 필요합니다.

7️⃣ 실수요자와 1주택자에게 주는 조언

이번 정책 변화는 모두에게 재점검의 시기입니다.

거래허가 절차와 자금 계획 사전 확인 필수. 해당 지역에 실거주 의무가 붙을 수 있음을 인지하세요.
분양권·재건축 아파트 거래 시, 허가구역 여부 및 지위 양도 제한을 꼭 체크하세요.
대출 한도와 은행별 LTV·DSR 적용 시점을 미리 상담하여 자금 계획을 면밀히 세우세요.
‘좋은 지역 빌라’도 실수요 대안 가능, 다만 환금성과 주거 환경 차이를 신중하게 비교해야 합니다.

🏁 마무리: 부동산 시장은 정책과 심리의 상호작용으로 움직입니다. 단순한 투자보다는 ‘보유 전략’ 점검과 후속 정책에 대한 관찰이 필요합니다.

여러분은 이번 부동산 대책, 어떻게 보시나요? 이 대책이 시장에 미칠 중장기적 영향에 대한 여러분의 의견을 댓글로 나눠주세요. 💬